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房屋买卖合同纠纷案代理意见
发布时间:2017-04-20 08:59:10   阅读:  

 

审判长、合议庭:

   作为被告刘某的委托代理人,参加了今天房屋合同买卖纠纷的庭审活动,认为,本案的争议焦点在于:买卖合同是否有效、合同价格是否显失公平、原告是否有权主张撤销。下面代理人根据庭审调查情况并依据事实和法律谈几点代理意见。

   第一点、双方于2009年9月2日签订的房屋买卖合同是原告的真实意思表示,合法有效。其理由:

    1、争议双方系母子关系。争议房屋原所有权系原告。具有完全民事行为能力的原告依法有权支配和处分属于自己的合法财产,他人无权干涉(民法通则第71条)。交易发生时虽然原告系86岁的高龄老人但其没有丧失民事行为能力,所以,原告代理人称原告是86岁的老人,在没有与其他子女协商的情况下将房屋出售给被告不符合常理的抗辩理由是不成立的。

    2、根据庭审证据显示,本次交易活动是在原告自愿的情况下完成的,是其真实意思表示,不是被告利用欺骗手段取得。

   首先,从双方签订买卖合同到办理产权变更手续这一系列交易程序所需的材料均有原告亲笔签名或捺指纹,而且这些签名或指纹均是在相关部门的工作人员面前形成的,并经过了相关部门必要的、严格的审核程序。

   其次,原告于2009年9月8日给被告出具的其收到原告50万元房款的收条以及2009年9月15日出具的证明材料,均能证明原告将争议房屋出售给被告的真实性。原告虽然否定材料上的所有签字,但无反证支持其观点。

   其三,关于原告提供的鉴定书也因存在瑕疵而不具有证明价值:

  (1)该鉴定书不是经司法机关委托做出的,只能作为参考不能作为定案依据;

  (2)该鉴定书只能证明“交易资金监管协议书”上的原告签名不是本人所签,但对签名上的指纹并没有进行鉴定,被告承认协议中的原告签名是由其代签的,但指纹是原告本人捺的,所以,这份鉴定结论不能否定该监管协议的真实性。

   除此之外,原告没有对其他相关材料上的原告签名予以举证,所出示的其他证据,也均是围绕该争议房屋原所有权系原告这个本就没有争议的事实进行的,与本案争议焦点无关。所以,原告及原告代理人所表示的被告利用原告办理房产证需原告签字的便利条件,采取虚构事实隐瞒真相的办法,制造了2009年9月2日的房地产买卖合同是没有依据的,既不符合客观事实,又无相关证据证明,因此其主张不能成立。

   第二点、房屋合同价格不具有显失公平性质。

   显失公平制度是从维持社会公平底线的需要出发,它保护的是因为缺乏知识和经验,没有谈判地位,受到公司企业盘剥的消费者,或者在民事活动中因处于劣势地位蒙受巨大损失的个人。根据有关司法解释,认定显失公平必须同时具备两个条件:(1)一方当事人利用优势或者利用对方没有经验;(2)由于前者而使双方的权利与义务明显违反公平原则。就是说一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。而本案中的交易双方是母子关系,是一对具有直系血亲的特殊的交易主体。母亲基于这种不可改变的亲情关系将房屋低价出售给自己的子女是合情合理的,何况,根据被告出具的证据2、4、5、6及8显示,该房屋在动迁回购时有四分之三的购房款是由被告以现金和支票方式支付的,且该房屋一直由被告使用。又鉴于多年来被告对母亲以及以母亲为核心的其他家庭成员在物质上的付出,我们有理由相信原告以低于市场的价格将房屋出售给被告系其真实意愿,所以,涉案的房屋合同价格不存在利用优势或没有经验的情形,不属于显失公平应该调整的范畴,是合法的交易行为,应当认定其合法性。

   第三点、原告的撤销权因超过诉讼时效已经消灭。

   根据《民法通则》第五十九条、《合同法》第五十四条及第五十五条的规定,在订立了显失公平的合同后,当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或撤销,而具有合同撤销权的当事人应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权,否则所享有的撤销权失效。综前所述,涉案房屋的买卖合同不是被告利用欺骗的手段伪造的,全部的交易活动均是在公开透明的状态下进行的,从2009年9月2日交易开始到办理房屋更名手续这一过程原告均是明知的。原告以2011年5月缴纳包烧费时才知道自己的房屋所有权已变更给被告即不符合客观事实,亦无证据证实,故其理由是不成立的,因此,依法原告请求撤销权已因超过诉讼时效而消灭。

   综上几点,代理人认为,原、被告双方签订的房屋买卖合同意思表示真实,且符合法律规定,合法有效。原告之诉求即无事实依据,又无法律依据,且已超过了法定的请求撤销权的诉讼时效,因此,建议法庭驳回其诉讼请求,维护被告的合法权益,维护合法的、正常的房屋买卖交易秩序。以上代理意见希望引起法庭重视并予以采纳!

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